Thị trường bất động sản 2019 sẽ đi theo kịch bản nào?
Thứ ba, 25/12/2018, 09:20 GMT+7
Thị trường bất động sản năm tới sẽ ra sao? Phân khúc nào sẽ được chú ý? Doanh nghiệp địa ốc, giới đầu tư cần lưu ý gì?...
Dưới đây là chia sẻ của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp về bức tranh thị trường bất động sản năm 2018 và nhận định xu hướng thị trường cho năm 2019.
Nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn
(Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam)
3 quý đầu năm 2018, thị trường đã có những con số ấn tượng. Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100.000 sản phẩm, vượt trên 20.000 ngàn căn so với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70.000 ngàn căn, gần 70%, một con số rất sáng của năm 2018. Tính hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt.
Trong các sản phẩm giao dịch thành công được phân bố rất đều, cao cấp, trung cấp và nhà ở giá thấp khớp với cung cầu. Phân khúc nhà ở giá thấp chiếm 30-40% tổng sản lượng đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp năm 2018 cũng chiếm trên 30% sản phẩm tung ra thị trường.
Năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu).
Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ thì không thể được sản xuất ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.
Với số tiền 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi để đầu tư, tôi sẽ không khuyên các bạn mua căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vì khả năng tăng giá không cao, do đã ổn định, ở hai thị trường này không còn nhiều nhà đầu cơ.
Giới đầu cơ giờ chuyển sang các thị trường có tốc độ phát triển mạnh vì có mức tăng giá lớn. Về đất nền, không nên mua đất không rõ ràng về pháp lý. Nên mua các dự án tập trung, ở địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng.
Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất nhiều tiềm năng. Chúng ta có lợi thế về cảnh quan, khí hậu, ẩm thực. Tôi thấy rằng do thị trường chúng ta mới phát triển nên đầu tư sẽ hiệu quả. Condotel ở nước ta đang có ngưỡng giá rẻ so với các nước trong khu vực.
Thị trường bất động sản sẽ đan xen thách thức và cơ hội
(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM- HoREA)
Năm 2018 thị trường bất động sản giữ được sự phát triển ổn định và còn nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng. Trong tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động sản giữ được như thế là thành công rất lớn.
Năm 2019, thị trường bất động sản sẽ đan xen thách thức và cơ hội. Thách thức như tại TP.HCM năm 2018 nguồn cung sụt giảm, giá giảm cho nên sẽ xảy ra trong năm 2019.
Ngoài ra, việc mất cân đối giữa cung cầu cũng dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp, nên thị trường thiếu bền vững; trong đó, sản phẩm nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất…
Phân khúc nhà ở xã hội năm 2018 chưa triển khai được nhiều, đang rất yếu do vướng mắc nguồn vốn chính sách. Quản lý tài sản công thiếu mảnh ghép cuối cùng, do đó, năm 2019 thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều thách thức. Đối với phân khúc nhà ở cao cấp đang có hiện tượng thừa cung trên thị trường. Tỷ trọng nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ rất cao.
Đặc biệt từ ngày 1/1/2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, do đó, các dự án bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày càng khó.
Có bao nhiêu tiền để có thể nghĩ về condotel?
(Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC)
Đầu quý II năm nay, chúng ta lo lắng về bong bóng bất động sản, nhưng rất vui mừng là nó đã không xảy ra. Tôi cho rằng đây cũng là nền tảng vững chắc tạo niềm tin cho chúng ta vào năm 2019.
Tôi cho rằng, thị trường 2019 vẫn có chiều hướng ổn định và gia tăng. Chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng. Bởi năm 2019, chúng ta có sự đầu tư từ tích luỹ từ năm 2018 và sự gia tăng mạnh mẽ của các quỹ nước ngoài. Chẳng hạn như với FLC, chúng tôi đang nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ nước ngoài, họ đang đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Chúng tôi cho rằng bên cạnh bất động sản thương mại thông thường, thì bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sở hữu nhiều tiềm năng. Khi chúng tôi đưa ra thị trường các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sự quan tâm từ nhà đầu tư là rất lớn. Thậm chí chúng tôi phải hạn chế bán ra.
Vì với chủ đầu tư, bán condotel là phải tuân theo chính sách cam kết lãi suất. Khách hàng được nhận lãi suất đều. Với một số doanh nghiệp có những chiến lược về tín dụng nhất định thì chưa chắc cần phải phát triển mạnh về condotel.
Hiện trên thị trường, dòng sản phẩm condotel nói chung là chưa nhiều, đặc biệt là condotel từ các chủ đầu tư uy tín, chất lượng.
Bên cạnh các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel thì còn có các đô thị nghỉ dưỡng, cung cấp các sản phẩm như biệt thự, liền kề. Ví dụ như tại Sầm Sơn, bên cạnh mảng khách sạn, chúng tôi cũng có các đô thị nghỉ dưỡng rất được ưa chuộng. Hiện chúng tôi đang phát triển mô hình này tại rất nhiều tỉnh thành có tiềm năng trên cả nước.
Nhà đầu tư bây giờ rất thông minh. Nếu hỏi có bao nhiêu tiền để có thể nghĩ về condotel thì tôi cho rằng dưới 1 tỷ đồng, quý vị vẫn có thể đầu tư condotel, một trong những kênh an toàn nhất. Nhà đầu tư không lo việc quản lý cũng không lo việc tìm người thuê. Thậm chí chỉ cần vài trăm triệu kết hợp với vay ngân hàng, là có thể sở hữu một căn condotel và hưởng lợi nhuận từ phân khúc này mang lại. Nhưng vấn đề quan trọng, là phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư.
Bất động sản 2019 sẽ là năm của 2 chữ “điều chỉnh”
(Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Phú Vinh Group)
Số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM gần đây cho thấy tỉ lệ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân năm 2018 theo thứ tự xấp xỉ: 30%, 50% và 20%. Điều này cho thấy thực trạng về lệch pha cung cầu năm 2018 là có.
Ở các quốc gia phát triển, tỉ lệ của 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân thường theo hình chóp nhọn với tỉ lệ: 20%, 30% và 50%.
Để so sánh chúng ta có thể dùng hình ảnh “cái chum” để minh hoạ cho thực trạng đang có và “cái chóp kim tự tháp” để minh hoạ cho cơ cấu sản phẩm lý tưởng trong một thị trường bền vững.
Và như thế chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh cho cân bằng hơn trong năm 2019 và những năm sắp tới theo hướng tăng cung phân khúc bình dân, giảm cung ở 2 phân khúc cao cấp và trung cấp.
Trong dự báo và quan sát của tôi, thị trường bất động sản 2019 sẽ là năm của 2 chữ “điều chỉnh”.
Nguồn cung điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về tỉ lệ sản phẩm. Sản phẩm điều chỉnh theo hướng sát hơn với nhu cầu của người dùng. Người dùng và cả những nhà đầu tư cá nhân sẽ điều chỉnh theo hướng ngày càng thông minh hơn, đòi hỏi hơn và thực dụng hơn. Môi giới sẽ phải điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hơn, bớt chiêu trò hơn và áp dụng công nghệ nhiều hơn.
Trong bối cảnh đó, những ai muốn đầu tư bất động sản nhất là những nhà đầu tư cá nhân phải liên tục học hỏi, trau dồi kiến thức để điều chỉnh phương pháp, chiến lược, kỹ năng, kiến thức của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn chứ không thể cứ mãi kiếm tiền theo cách cũ được.
Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sàng lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc.
Hai khó khăn doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua
(Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL tại Việt Nam)
Năm 2019 tôi tin là chung cư giá rẻ, trung bình trở xuống với mức giá phù hợp với người tiêu dùng vẫn sẽ phát triển bền vững.
Thị trường sang năm sẽ được nói đến nhiều sẽ là thị trường nhà ở gắn liền với đất ở các khu đô thị, trung tâm kinh tế lớn. Loại hình làm cho nền kinh tế hy vọng là loại hình bất động sản công nghiệp. Đó là 3 mảng tương đối đáng nói.
Có 2 khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua trong năm 2019. Khó khăn thứ nhất, mặc dù, Chính phủ hiện nay đã hỗ trợ được cho doanh nghiệp rất nhiều thủ tục hành chính, pháp lý. Tuy nhiên, khó khăn này vẫn tồn tại và cần phải cắt giảm bớt thủ tục hành chính và minh bạch hóa thị trường.
Khó khăn thứ hai đến từ chính thị trường, đó là niềm tin của người tiêu dùng. Thời gian qua, chiến tranh thương mại giữa Mỹ - Trung Quốc và sự bất ổn trong sự điều hành của Tổng thống Mỹ đã ảnh hưởng rất lớn đến thế giới. Do đó, nó có thể tác động không tốt hoặc tốt đến thị trường Việt Nam, khiến mọi người lo lắng về tỷ giá đô la sẽ sao, thị trường liệu có duy trì được dấu hiệu tích cực không? Đó là khó khăn trong việc giữ vững niềm tin của người tiêu dùng để họ tích cực đầu tư.
